Hogere aanslag WOZ

Heeft u de aanslag onroerende zaakbelasting al ontvangen? Indien u een appartement heeft, loont het de moeite te bezien of de heffingsambtenaar van uw gemeente de waarde van uw appartement per de peildatum 1 januari 2023 niet te hoog heeft bepaald. Meestal zult u een bezwaarschrift (laten) maken.

Uw gemeente heeft tot en met 31 december 2024 de tijd om op uw bezwaarschrift te reageren.

In een bezwaar-of beroepsprocedure wordt beoordeeld of de waarde van uw woning te hoog is vastgesteld. Dit gebeurt op basis van de gronden van het bezwaar of beroep, die u als eigenaar van het appartement aanvoert. In uw bezwaarschrift kunt u zelf aangeven wat u de maximale waarde vindt. De heffingsambtenaar zal dan de door hem vastgestelde waarde moeten verdedigen.

Pas juridisch advies Rotterdam deelt graag juridische kennis en ervaring met u!

Inhoudelijke toetsing door rechter in beroep na afwijzing bezwaar

Op grond van artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ wordt de waarde van uw woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de koper uw woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

De wetgever heeft hiermee bedoeld "de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij het te koop aanbieden op de voor uw woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

De waarde van uw woning wordt bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum 1-1-2023 zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met uw woning. Deze referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan uw woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan dat op hem rustende bewijs heeft voldaan, komt de rechter toe aan de vraag of u als belanghebbende de door u verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

Onderbouwing WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

De heffingsambtenaar zal aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met matrix ten grondslag leggen dat is opgemaakt door een taxateur.

In dat taxatierapport zal de waarde van uw woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld zijn op een getaxeerde waarde naar de toepasselijke waardepeildatum. Als referentiewoningen zullen drie woningen zijn gebruikt om die te vergelijken met uw woning.

Referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met uw appartement?

Uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte moeten dan beoordeeld worden. Zijn alle drie de woningen in hetzelfde bouwjaar als uw woning gebouwd, is de gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen gelijk aan uw woning? Zijn de woningen bijvoorbeeld in dezelfde straat of in hetzelfde complex gelegen als uw woning? Zijn de drie referentiewoningen bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum 1-1-2023, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht? Is dat het geval, dan kunnen de referentiewoningen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van uw woning.

Voldoende rekening gehouden met verschillen tussen uw appartement en referentiewoningen

De heffingsambtenaar zal in voldoende mate inzichtelijk moeten maken op welke wijze door hem rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en uw woning. Heeft de heffingsambtenaar de verkoopcijfers geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn er nog aan aparte onderdelen – bijvoorbeeld uw garage - afzonderlijke waarden toegekend? Zijn bijvoorbeeld op de m2-prijs van de referentiewoningen vervolgens correcties toegepast voor afwijkende kwalificaties voor onderhoud en voorzieningen?

In de beroepsfase kan de kwalificatie voor onderhoud van een referentiewoning gewijzigd worden ten opzichte van de bezwaarfase, zonder nadere motivering van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar kan in de beroepsfase een nieuwe taxatiematrix aanleveren, die ter vervanging dient van de in de bezwaarfase gehanteerde matrix. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar in beroep één of meerdere objecten uit de vergelijking aanpast, maakt niet dat daarmee de motivering van het oorspronkelijke besluit dan wel de uitspraak op bezwaar ondeugdelijk was.

Uit de bestudering van de beide matrices, bezwaar respectievelijk beroep, kan naar voren komen dat in bezwaar de marktanalyse tot een gemiddelde prijs per vierkante meter van x leidde en in beroep tot een gemiddelde prijs per vierkante meter van y. Tegenover een fractioneel hogere gemiddelde staat ook een fractioneel lagere waardering van bijvoorbeeld eventuele losse bijgebouwen (gelijk voor alle in de vergelijking betrokken objecten). Deze verschuiving van accenten zal binnen de marge van de herbeoordeling liggen die in beroep plaatsvindt.

Schadevergoeding bij overschrijding redelijke termijn

De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase bedraagt een periode van twee jaren, te rekenen vanaf de datum van ontvangst door de gemeente van uw bezwaarschrift als eigenaar. Valt de uitspraak van de rechter in een daarop volgende beroepsprocedure na deze termijn, dan is die termijn overschreden.

Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar zal de rechter aanleiding zien de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechter dan bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt.

De bezwaarfase eindigt met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar. Indien de bezwaarfase bijvoorbeeld 13 maanden heeft geduurd, brengt dat met zich mee  dat 7/10e deel (€ 70) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest

(€ 30) voor rekening van de minister van Justitie en Veiligheid die daartoe eveneens partij in de beroepsprocedure is.

Vergoeding proceskosten

Wordt uw verzoek om schadevergoeding toegewezen, dan komt u ook in aanmerking voor een vergoeding van uw proceskosten voor het indienen van dat verzoek om schadevergoeding.

Liet u zich in de procedure bijstaan door een gemachtigde, dan kent de rechter 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837,- en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 209,25. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de minister ieder voor de helft worden vergoed. Uit doelmatigheidsoverwegingen is een verdeling bij helfte aangewezen. Diezelfde doelmatigheidsoverwegingen brengen met zich mee dat een verdeling van € 104,25 (heffingsambtenaar) en € 105 (minister) hier het meest effectief is. De heffingsambtenaar en de minister zal dan in de uitspraak ook opgedragen worden om ieder de helft van het eerder door u al betaalde griffierecht aan u te vergoeden.

Indien de waarde van uw appartement in bezwaar of beroep lager wordt vastgesteld, dient u niet te vergeten dat u dan ook kunt overwegen de rente van uw hypotheek ( zonder Nationale Hypotheek Garantie bij aankoopsom inclusief verbouwing tot €435.000 in 2024)) lager te laten stellen. Er wordt dan immers door uw hypotheekverstrekker ook minder risico gelopen.

Heeft u vragen over dit artikel of andere vragen over uw appartement, bel dan Pas juridisch advies ( 010 - 404 53 40) en vraag naar mr. Laura Pas, blogger en schrijver van dit artikel, of zend uw e-mail aan secretariaat@pasjuridischadvies.nl .

Uitstel vervangen lekkend raam door Vereniging van Eigenaren redelijk

Een VVE-lid verzocht recent de kantonrechter om nietigverklaring dan wel vernietiging van eerdere besluiten van de Vergadering van Eigenaren om aan hem geen toestemming te verlenen om op kosten van de VvE o.a. het lekkende raam in zijn woonkamer te herstellen c.q. te vervangen. Aan de kantonrechter werd een vervangende machtiging verzocht.

Op grond van artikel 5:121 lid 1 BW kan de kantonrechter namelijk een vervangende machtiging verlenen, indien een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling toestemming nodig heeft van de VvE, maar deze toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.

Pas juridisch advies Rotterdam deelt juridisch nieuws, kennis en brede praktijkervaring met u!

De wettelijke bepaling is een bijzondere uitwerking van het beginsel van de redelijkheid en billijkheid dat zowel de verhouding tussen de appartementseigenaren onderling als die tussen de eigenaren en de VvE beheerst. Indien voor het verrichten van bepaalde handelingen toestemming van mede-eigenaren (al dan niet in de vorm van de VvE) nodig is, brengt dat beginsel met zich, dat deze niet zonder redelijke grond kan worden onthouden.

Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. De bewoordingen van het wetsartikel noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvE. Dat betekent dat de belangen van verzoeker als VVE-lid mede bepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond en moeten worden afgezet tegen de gronden van de VvE om toestemming te weigeren.

Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de Vergadering van Eigenaren nietig, indien dat in strijd is met de wet of de statuten. Artikel 5:129 BW bepaalt dat voor de toepassing van artikel 2:14 BW de akte van splitsing gelijk wordt gesteld met de statuten. Op grond van artikel 5:111 onder d BW maakt het splitsingsreglement deel uit van de akte van splitsing. Een besluit van de Vergadering van Eigenaren dat in strijd is met het splitsingsreglement is dus nietig (zie ook 5:129 lid 2 BW).

Op grond van artikel 5:130 lid 1 juncto artikel 2:15 lid 1 sub b BW kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 8 wordt geëist. De wetsgeschiedenis geeft als toetsingsmaatstaf of een orgaan, in dit geval de Vergadering, bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. De norm laat een zodanige marge dat de rechter niet al te snel, in het bijzonder wanneer de Vergadering de belangen heeft afgewogen, tot overschrijding daarvan kan besluiten.

Lek raam woonkamer

Op grond van artikel 9 lid 1 sub a van de splitsingsakte staat vast dat het raamkozijn met glas in de woonkamer gemeenschappelijk is.

De VvE heeft bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit kunnen komen om eerst verder onderzoek te doen naar de verduurzaming van het gebouw. De VvE heeft aangevoerd dat zij het lekke raam in de woonkamer van verzoeker collectief wenst te vervangen, tezamen met de ramen van andere eigenaren die vochtproblematiek ervaren. Deze werkzaamheden zullen worden meegenomen met het schilderwerk aan het pand in 2024, zodat dan geen extra kosten voor een steiger en/of hoogwerker hoeven te worden gemaakt.

Naar het oordeel van de kantonrechter is het niet onredelijk dat de VvE, ook vanuit kostenoverwegingen, deze werkzaamheden wil afwachten. Deze financiële belangen van de VvE dienen dan ook te prevaleren boven het belang van verzoeker om zijn raam eerder te laten herstellen. Het voorgaande betekent ook dat de VvE op redelijke grond heeft kunnen besluiten om de vervanging van het raam van verzoeker in de woonkamer uit te stellen en in redelijkheid tot dat besluit heeft kunnen komen.

Heeft u vragen over deze blogpost of een andere vraag over toepassing van het appartementsrecht, bel dan Pas juridisch advies en vraag naar mr. Laura Pas of zend uw e-mail aan secretariaat@pasjuridischadvies.nl .